Conseils achat bien immobilier

Première étape : choisir le bon bien

Le prix n’est pas le seul élément à prendre en compte.

De nombreux facteurs sont déterminants dans le choix, en premier lieu la lumière, les conditions générales de l’appartement et de tout l’immeuble, la position et le bruit.

Par rapport à la valeur de la maison, donnée par ses caractéristiques et les prix pratiqués dans la région, certains éléments peuvent faire baisser le prix : l’absence de balcons, l’absence d’ascenseur, l’emplacement en demi sous-sol ou au rez-de-chaussée, l’absence de salles de bain multiples.

Il est toujours conseillé de se faire une première idée de la zone dans laquelle se trouve le bien, de le comparer avec d’autres propositions similaires que l’on trouve dans les agences immobilières et de faire un premier tour d’horizon de toutes les offres, afin de ne pas perdre son temps à visiter des maisons.

Avant toute négociation avec le propriétaire, il est toujours nécessaire de voir la maison en personne, car vous pouvez saisir beaucoup plus de détails que ceux qui peuvent être cachés derrière les photos.

Avant de lancer son prêt hypothécaire

Les variables à prendre en compte en personne sont les suivantes :

• L’état général du bien et son ancienneté
• Si des travaux, des rénovations et/ou de l’entretien ont déjà été effectués
• Les systèmes (leur âge et leur conformité aux normes)
• Si elle est habitable et si elle dispose de connexions électriques/gaz/eau
• Si la maison est chaude/froide, sombre/lumière, bruyante
• Si l’emplacement est avantageux et s’il y a un parking
• S’il y a des transports publics et/ou des magasins à proximité (pharmacies, marché, fruits)
• S’il y a un jardin ou de la verdure à entretenir

Faites bien le calcul avant d’acheter une maison

En Suisse, par rapport à d’autres pays, nous n’avons pas une grande culture financière.

L’achat d’une maison est l’investissement le plus coûteux, mais il se fait à l’aveuglette : dans certains cas, il serait préférable de vivre dans une maison louée pour ne pas se priver de son capital, qui pourrait être heureusement et rentablement investi ailleurs, et pourtant les gens continuent d’acheter des propriétés coûteuses sans planification.

N’oubliez pas les frais accessoires

Lorsque vous achetez une maison, les taxes à payer changent si, qui nous vend la propriété, est une entreprise de construction ou un particulier.

Les taxes à payer, selon le cas, sont la TVA, la taxe d’enregistrement, la taxe hypothécaire et la taxe cadastrale, le droit de timbre et la taxe hypothécaire.

Bien choisir entre la maison indépendante ou la copropriété ?

N’oubliez pas que posséder une maison en copropriété signifie payer des frais de copropriété chaque mois et d’autres suppléments qui peuvent augmenter considérablement les débours.

Les maisons ont besoin d’entretien, sans parler des dépenses communes (façade, antenne, ascenseur, etc.) et des coûts de verdure, s’il y a un jardin.

Dans le cas d’une maison individuelle, les coûts ne sont pas fixés mensuellement, mais peuvent être encore plus élevés car ils ne sont pas répartis entre les copropriétés.

D’une part, cela semble commode, d’autre part, cependant, en cas de panne ou de dommage, les coûts sont tous à la charge du propriétaire.

Apprendre à gérer les échéances trop longues

Cela ne vaut pas la peine d’acheter plus de 25 ans : calculer tous les intérêts de la maison devient trop cher.

La Banque recommande que la part de l’hypothèque, ajoutée au reste des dettes (le versement de la voiture, les prêts personnels) ne dépasse pas 35-40% des revenus des détenteurs de l’hypothèque.

Aujourd’hui, le monde du travail est devenu plus inconstant.

Le lieu fixe et les contrats à durée indéterminée ne donnent souvent pas de garanties quant à la durée effective de la profession.

Faites bien les calculs, en vous laissant une marge qui vous permet de vivre confortablement en cas d’événement x.

Essayer de négocier le prix

Soyez prêt à négocier l’achat et à décider d’une contre-offre, mais toujours après vous être assuré de vos comptes.

Si votre budget est de 800 000 CHF, par exemple, ne bougez pas de là.

Si cela ne suffit pas, ce n’est pas la maison qu’il vous faut.

Il est inutile de s’engager dans des dettes et des prêts qui sont au-dessus de vos moyens.

Ne soyez pas trop pressé

Les prix de l’immobilier dans certaines régions ne sont pas toujours les mêmes. Ils peuvent augmenter ou diminuer selon les périodes.

Par conséquent, réfléchissez bien à votre achat. Si vous n’avez pas de besoins urgents en matière de logement, attendez la meilleure opportunité ou déménagez dans des zones moins chères.

Il est conseillé de visiter au moins 3-4 propriétés avant d’acheter, afin de comprendre si le prix correspond à la valeur du marché ou s’il est déséquilibré en excès.

Avez-vous pensé au mobilier ?

Si vous établissez un budget pour l’achat d’une maison, n’oubliez pas de prévoir des fonds supplémentaires pour l’ameublement.

L’ameublement peut coûter très cher et il y a des choses (comme la cuisine, les appareils électroménagers, le lit) dont vous ne pouvez pas vous passer.

Évaluez soigneusement ces dépenses afin qu’elles ne deviennent pas trop lourdes.

Rénovation sans problème

Si votre maison a besoin d’être rénovée, essayez d’estimer les coûts avant d’acheter.

Une rénovation peut faire exploser votre budget si elle n’est pas accompagnée d’un plan préliminaire au moins.

Il est très risqué de demander à l’entreprise de faire une estimation des travaux sans disposer d’un plan ou d’un calcul métrique de ce qui va être fait spécifiquement, car l’estimation pourrait être trop simplifiée par rapport à l’étendue réelle des travaux.

Vous pourriez également être intéressé par la construction de maisons en bois : de la conception à la construction.

S’il n’y a pas d’agence

Les agents immobiliers sont habitués à négocier.

Ils pourront vous conseiller sur les meilleures démarches à faire pour acheter la maison qui vous convient, en offrant des remises substantielles aux vendeurs.

S’il n’y a pas d’agence de courtage, essayez de parler au propriétaire plusieurs fois, en essayant de le convaincre de baisser le prix.

Assurez-vous qu’il est une personne fiable pour éviter les escroqueries.

Un autre élément à considérer est de vérifier si le vendeur est en communauté de biens : dans ce cas, le conjoint doit être consentant à la vente.

Si le vendeur est une entreprise, assurez-vous qu’elle n’est pas en état de faillite.

Quels sont les prêts hypothécaires ?

Une vérification importante, qui est généralement effectuée par le notaire avant l’achat de la maison, est celle de la situation hypothécaire.

Le contrôle doit être effectué au bureau du cadastre et vous permettra de savoir si la maison est hypothéquée ou saisie.

L’achat d’une maison louée, une fois les vérifications nécessaires effectuées, peut s’avérer être une bonne affaire, car la présence d’un locataire fait chuter l’évaluation de la propriété jusqu’à 30 %.

L’une des principales inconnues dans l’achat d’une maison occupée par des locataires est que, une fois le contrat expiré, ils ne partent pas.

La procédure d’expulsion pour mettre fin au bail doit être entreprise.

Il y a deux voies à suivre en même temps : l’avis, qui invite le locataire à se comporter conformément aux accords, et en même temps la convocation devant un juge.

Si le locataire ne se présente pas à l’audience ou ne s’y oppose pas, le juge émet un avis d’expulsion exécutoire qui prend effet après 30 jours.

Si, en revanche, le locataire se présente et présente des raisons non fondées, l’ordre est immédiatement exécutoire.

Les choses sont cependant plus compliquées si le juge trouve des « raisons sérieuses » qui empêchent l’expulsion.

Dans ce cas, il est nécessaire de trouver un accord ou d’attendre.

Conseils pour l’achat d’une maison

A quoi faut-il veiller lors d’une visite à domicile ?

Dans cette section, vous trouverez 10 facteurs à observer attentivement lors de l’inspection de la maison et un formulaire final que vous pouvez imprimer et remplir, afin d’avoir une évaluation complète de la propriété à conserver et à comparer avec d’autres propriétés que vous avez visitées.

Vous obtiendrez ainsi une image complète de la maison que vous envisagez d’acheter, avec tous les avantages et les inconvénients.

Des fissures dans les murs

Regardez autour des murs et inspectez le plafond à la recherche de fissures, qui peuvent être un signe d’instabilité ou d’affaissement du sol – selon la gravité, ce type de problème peut être très coûteux à réparer.

Les fissures dans les structures porteuses sont évidemment celles qui méritent le plus d’attention ; elles dépendent de diverses actions externes ou internes et chacune d’entre elles implique une manifestation visuelle différente :

• Fissures dues à des actions attribuables à des charges trop élevées sur la structure,
• Fissures dues à la détérioration causée par des matériaux de mauvaise qualité,
• Blessures dues à l’affaissement du sol de fondation,
• Détérioration structurelle due à la corrosion des renforts métalliques internes des poutres, des colonnes, des planchers,
• Blessures dues à la dilatation thermique due au feu,
• Fissures dans les structures dues à la contraction ou à l’expansion des matériaux de construction,
• Absorption différentielle de l’humidité avec les cycles de gel-dégel,
• Fissures dues à des actions sismiques anciennes ou récentes.

Distribution de l’espace

Y a-t-il assez de chambres ? Devrez-vous ajouter de l’espace pour vos affaires ?

C’est une chose de voir le potentiel, mais trouver le temps et le budget nécessaires pour transformer une maison, c’est une toute autre histoire.

Faire attention à l’exposition

Examinez attentivement l’exposition pour voir si l’intérieur est chaud ou froid.

Y a-t-il beaucoup de lumière naturelle ? Et l’air ? Comment circule-t-elle ?

Ne sous-estimez pas non plus l’importance de la vue depuis la maison : si vous avez un grand bâtiment gris devant vous, vous ne pouvez pas espérer voir le coucher du soleil.

Humidité et moisissures

Vérifiez s’il y a des traces d’eau et des taches, ou si la peinture n’a pas été endommagée par l’humidité – cela peut indiquer un problème de ventilation.

Si votre maison se trouve au dernier étage d’un immeuble, ouvrez les portes et les armoires pour détecter les éventuelles odeurs, l’humidité et les moisissures cachées.

Courant et système électrique

Si les interrupteurs et les prises de courant ne sont pas en bon état, il se peut que le système électrique soit obsolète et doive bientôt être remplacé.

Si vous achetez une vieille maison qui doit être entièrement rénovée et réaménagée, dans 90 % des cas, le système électrique doit être entièrement remplacé.

Surtout pour les vieux bâtiments, il faut refaire le système électrique ou intervenir sur certains composants pour mettre tout aux normes.

Parfois, l’humidité et l’usure rendent même des systèmes relativement nouveaux complètement dangereux et peu fiables.

Système d’eau et pression de l’eau

Ouvrez les robinets de la cuisine, de la salle de bains et de la buanderie et vérifiez la pression et la couleur de l’eau, ainsi que les canalisations.

Si la maison est isolée, par exemple dans un centre ville, vérifiez qu’il y a un réservoir d’eau à l’extérieur pour le cas où la pression serait considérablement réduite.

Sinon, vous risquez de manquer d’eau le soir ou pendant les étés très chauds.

Vérifiez également le système de chauffage :

• La chaudière fonctionne-t-elle, est-elle en bon état ?
• Quels sont les radiateurs ?
• Le système de chauffage a-t-il été entretenu au fil des ans ?

Climatisation

Il est facile de savoir si une maison a besoin de la climatisation : il suffit de la visiter en été ou de regarder l’extérieur des appartements voisins.

Si vous voyez plusieurs moteurs de climatisation, il vous servira sûrement cela.

S’il existe déjà un système, vérifiez qu’il fonctionne et qu’il n’est pas trop ancien.

Classe d’énergie et consommation

La Suisse s’est également conformée à la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, qui rend obligatoire l’attribution d’une classe énergétique à chaque bâtiment.

Cette classe est attribuée sur la base des besoins en énergie primaire pour le chauffage du bâtiment, c’est-à-dire sur la base du rapport de kWh par mètre carré de surface ou de kWh par mètre cube de volume.

Toutefois, il est possible de se faire une idée de la classe énergétique de votre maison (A+, A, B, C, D, E, F et G) et ceux qui sont à un pas d’acheter une nouvelle maison sauront que les nouveaux bâtiments sont obligés d’avoir une classe énergétique qui leur est propre.

Les nouveaux bâtiments doivent être de classe C. La classe et donc la consommation d’énergie pendant l’hiver – varie en fonction de nombreux facteurs, dont la zone climatique dans laquelle nous vivons.

Pour un calcul précis de l’indice de performance énergétique (IPE), la consommation globale de l’appartement sera calculée à partir de la demande en énergie de chauffage du bâtiment, qui dépend elle-même étroitement de la zone climatique dans laquelle le bâtiment est situé.